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海外不動産は物件の選定で勝ち負けが全て決まる

Posted by パタヤグローリー on 2018年9月24日
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長年の経験から海外不動産で大きく収益を出せるという話は誇大広告が多い。日本であれば、自己資金がなくても住宅ローンを組んでレバレッジを利かす戦略を選べるので、都内や駅直結物件みたいなものを買って、将来の値上がりを待ったり賃貸収益を上げたりとういうことが出来るが、海外不動産投資はもちろんある程度の利益は出るし国の経済力が伸びていってキャピタルゲインを得られる可能性はあるものの、購入するに当たっては全額現金で購入することになるため、株や為替で稼ぐように大きく利益が出せるということにはならない。

海外不動産投資はリスクヘッジとして捉えるべき。日本は今後人口減少や経済の停滞で伸びていくか不透明なので、リスクヘッジとして海外不動産を購入するという戦略を富裕層は取る。ところが分散投資で、という判断にも関わらずリスクがある不動産物件を買ってしまうと本末転倒であろう。

タイで不動産を買うなら勝ち組になる物件とは何か。日本でも似たようなことが言えるが、やはり大手のデベロッパーが建設するブランド物件を買うのが、値崩れせずに安定的にキャピタルゲインを得られる可能性が高いといえる。日本以上に勝ち組物件と負け組物件の差は大きいと思って申し分ない。勝ち組の物件はやはり大手のデベロッパーが作る物件。買って将来リセールするときにブランドがあると強い。売り抜けで儲けるパターンは、ほとんどタイ人に売れるとき。現地人はブランド物件を欲しがるので、やはり大手の物件はリセールの不動産マーケットの中心的存在になる。

バンコク、またはパタヤでも、中心部は土地が無くなってきている。デベロッパーも土地探しには苦労していて、特に駅チカ物件となると、新しく鉄道網が通るところを除いて空き地はない。そこで、負け組の物件について説明すると、郊外でも駅チカやパタヤで言うとソンテウが通っている道路に近い物件はやはり強いものの、駅から遠いところに立ってる低層物件は買ったはいいが将来は売れない物件になる。買い手もつかなければ同様に賃貸客も着かない。よくあるのが、土地持ちのオーナーが「よし、不動産建設に手を出そう」ということで、地元の建設会社と組んで安めの3~5階建てくらいの不動産を作るケースがある。確かに安くすれば新築で購入する人は表れるし、賃貸も安さを求めて住む人が現れる。しかし、タイでは賃貸は家具付きが基本なので、例えばテレビが故障して修理や買い替えなんてなった場合、賃貸収入は一発で吹き飛ぶ。

本当に強い人気がある物件は、プリセールのオープンと同時に完売する。人気がある物件の場合、販売の前日または前々日から人が並び始める。並び屋を使って並ばせて、当日購入する本人が現れるというのが多いが、行列ができて最後尾に届く前に売り切れるというパターンが本当に良い物件の王道になっている。

さらに言うとタワーマンションの方が売りやすい。高層階で見晴らしがよい大型部物件は、地域におけるランドマーク性も高いので、タイ人は「この物件に住みたい」という気持ちが強まる。何ども言うが、買ったあとにそれが将来も根強く人気があって、売却したいと思った時期にそれを改代と思える人とがどれだけ不動産市場にいるかが何よりも重要ということは理解しなければ負ける。

基本的に、日本でやってる大型の海外不動産セミナーみたいなところで売ってる物件は、現地で売れ残った物件でしかない。そもそもセミナーとかで日本に流れる前に、勝ち組の物件はとっくに売れている。それじゃあタイに住んでないと勝てる物件は買えないという話になりそうだが、それもまた違う。

タイで新築物件を買うときは、例えば1000万円の物件であれば2~3割の200~300万円を先払いにして、それから四半期毎または完成時に残額を支払う。プリセールで購入した人が当初は払えると思った支払いプランが崩れるケースが必ずある。そうすると完成前に誰かに売却したいという要望が出てきて、そのケースだとスタート価格よりも安くしてでも、現金を取り返したいということになる。いわゆる損切りに当たるが、そういった物件を購入して短期で完成まで保有して完成と同時に賃貸収益を出すか、高止まりした物件価格で売り抜けるというのが、最大の勝ち方。

弊社を含めて現地の不動産会社に常に物件情報を問い合わせて、そのようなオイシイ物件を待つハイエナ作戦をお勧めする。上場前の新規未公開株のような激安で高品質の物件が大量に流れてくることがあるので、不動産市場へのアンテナを常に張り、ご自身の予算の範囲内で「買い」と思った物件を買うのがタイ不動産投資の鉄板と言えるだろう。

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