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タイで不動産を購入するメリットを理論的に解説しよう

Posted by パタヤグローリー on 2018年9月23日
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タイに長く暮らして不動産業に携わった者として、改めてなぜ今タイで不動産を購入することにメリットがあるのか解説する。世界中に不動産市場は存在し、各地で私どものような不動産業者が自国の不動産を買ったほうが良いと説明しているわけだが、タイの不動産がどれだけ「買い」の状態にあるのか、改めて誰もが理解できるように理論的に説明させていただく。そのため、最初に東南アジア経済の概要について若干触れる必要がある。

ASEAN域内は関税がほぼ撤廃されており、ヒト・モノ・カネの流れが早まっている。その結果、東南アジア全体の経済成長率は毎年5%増に近く、日本に比べれば2〜3倍くらいの成長率を記録している。日本人の移住者も毎年増え続けており、右肩上がり。タイにおいては、日本人で移住者として登録されている人数が約75000人で、毎年105〜110%で増えている。移住者が増えるに当たって一番インパクトがあったのは、東日本大震災のときでテレビでも安全にスローライフを遅れる国として、マレーシアに焦点が当てられ、定年後の夫婦などが多く流入した。

不動産購入に関して注意すべきことは、その国に永住ビザ位を持たずともコンドミニアムを自分の名義で登録できるASEANの国は、10カ国中6ヶ国。そのうちの一つがタイで、シンガポール、フィリピン、マレーシア、ベトナム、カンボジアが続く。タイの不動産投資の特徴として、フィリピン、ベトナム、カンボジアなどのタイより一回り遅れて発展している国々に比べ、利回りが決して高いわけではない。大体5〜6%なので、物件によっては日本の地方都市にある不動産で投資するほうが利益は取れることもあるかもしれない。

しかし、不動産で利益を上げるのに忘れてはいけない原則は、購入した物件をちゃんと売却できる出口(イグジット)があること。購入するときに不動産業者は、買えば必ず儲かるかのように言うが、それは過去の推移を見て言っているだけで未来のことは何も保証していない。たとえ良い物件を買ったところで、5年後、10年後に経済が下落して、そんな良い物件誰も買えないよ、という状況になれば何の意味もない。不動産は買うときよりも売るときの事情を読んだ者が勝つという鉄則を忘れてはならない。

タイ人は中間層、富裕層の人数が増えてきている。タイで中間層というと年収で180万円くらいを指し、富裕層というとその倍くらいの年収の人間のことを言う。スーツで企業に勤めているような中間層くらいになれば、iPhone、iPadは当然持っているし、車、家もローンながら所有している。国全体が今後も成長していくことを自国民が理解しており、国民の消費意欲はとても旺盛。

今後もGDP3〜4%を維持し続け国民全体の所得を押し上げ、良い暮らしができる環境が整いつつある。これが、カンボジアなどの国になると中間層がいないので、利回りが高いと言われてはいるが、マンションを買って数年後に売り抜けようとしても、売却先つまり購入できる層である現地の人にとっては買えるような物件ではなくなってしまう。タイは、その点で心配がない。着実に現地のタイ人がコンドミニアムに住みたいと考え、住宅ローンを組んで購入する動きがあるので、今コンドミニアムを買っておけば不動産価格が上がって新築がぼこぼこ建ち始めたとき、良い立地であれば中古物件も選択肢に当然入ってくるので、売り抜け出来る可能性は高いと言える。洪水、クーデターにより経済成長率が若干下降した年度もあるし、未だに軍事政権なので経済政策中心で伸びていくとは言えないが、今年度か来年には総選挙で文民政権に帰る動きも出ている。先進国の特徴であるスポーツやエンターテイメントへの関心も高まっており、サッカーはワールドカップ2次予選まで行ける実力がついてきたし、女子のバレーボールはメキメキと力をつけ、アジアでも強豪国の一つとして存在感が出てきている。20年前くらいの経済がぐんぐん伸びていた日本を思い出していただければ、それに近い状態であることを分かっていただけるのではないだろか。

バンコクにはインフラ建設計画の目玉として、鉄道網の充実化が上げられている。以前はバンコク市内の移動はバスが主流だった。今でも走っているが赤バスという8バーツでどこでも行けるバスが巡回している。鉄道が走り始めた当時は、歩いていけるような1駅間でも15バーツ掛かるため、そんなもの誰も使わないと鼻で笑われていた。ところが、経済成長するに連れて渋滞がひどくなり、バスでの移動に時間が掛かるようになり市民の意識が変わってきた。現在では、朝と夕方のラッシュ時は日本の満員電車よりもひどい。電車数本をホームでやりす過ごさないと乗れないことがある区間も増えてきており、次第に「駅チカ」とう概念が強くなってきた。それにつれてマンションの建設地域も路線沿いに集まってきている。日本と同じように駅まで徒歩何分かというのは重要な要素になってきた。

さて、日本人が日本で不動産を買うときは日本の法律にしたがって買うわけだが、東南アジアの一部の国ではコンプライアンスの観点で国が統率できていないことがある。例えば、カンボジアやベトナムで利回り10%は確実と言われて販売されている物件があったとしても、国の法律が変わり容積率のルールが変更となり、最初に説明を受けて契約したときとは違う仕様の物件が立つことを無理やり受け入れなければならなかったりする。変更したんだからその分を割り引くなどの保証などがあればいいが、そういったことも、仕方ないの一言で流されてしまう。タイでも一時期はそういうことがあったし、ど田舎の激安物件などは今でもそいうことが行われていると聞くが、バンコク、パタヤ、プーケットなどの不動産市場が成熟している地域では、安心して購入できる法制度が整ってきた。

投資の観点だけでなく、居住する観点からも不動産購入は有効な手である。タイは非常に日本人が住みやすい。コンビニはセブンイレブン、ファミリーマートがどこにでもあるし、和食屋も多い。大手企業の現地法人などの仕事で家族一緒に駐在している日本人は、インターナショナルスクールなどに子供を通わせて、幼稚園のころからちゃんといた教育を受けさせることができる。日本人にとってのメリットとして、こういった駐在員に向けて賃貸を出すというターゲットも狙えるということがある。

タイのコンドミニアム購入で注意したいこととして、タイ人名義と外国人名義の51:49の法則がある。バンコクにおいては、物件戸数のうち80%以上はタイ人が買っている。パタヤやプーケットなどのリゾート物件においては、外国人比率が高くなっており、上限である49%が外国人名義で売られるコンドミニアムも少なくない。

それから、2014年以降の法改正で、外貨送金証明書の取得が義務付けられた。これは、コンドミニアムを買うに当たって、ちゃんと海外で稼いだお金をタイに落とすんですよ、ということを示すためのもので、違法に現金を持ち込んだりタイで違法に荒稼ぎした金をものに変えてしまうといったマネーロンダリング対策のため。日本から国際送金をして、現地でその証明書を発行してもらうという流れ。外貨送金証明書、つまり外貨なので、日本からだけではなく他国からの送金でも構わないが、自分の名義の口座から自分の名義の口座に送らなければならない。

タイは不動産の売買において、日本で言うところの宅建のような資格を必要としない。書類の契約手続きだけ抑えておけば、誰でもやれる。そのため悪徳な業者もいるので、現地の不動産代理店はしっかり見定める必要があるのは事実。バンコク、パタヤで不動産をお探しの際は、ぜひ弊社に一度お声掛けいただきたい。

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