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パタヤ不動産市場報告

Posted by パタヤグローリー on 2015年12月10日
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パタヤコンドミニアム不動産リポート

総合市場評価

2015年に新規登録されたコンドミニアムのユニット数は約6675戸あります。

<p過去の統計から見てこれは最も高い数値であると同時に、未だに3万人以上居住できるだけの新規コンドミニアムが建設中です。

それらは、2016 -2017に完成する予定ですので、今後の不動産市場はやや活性化を帯びている印象があります。

その他、箇条書きにて主なトピックを示します。

  1. 多くのデベロッパーは税金の転送率に関わる政策変更前の2016年3月までにプロジェクトの完了を急いでいます。
  2. 売れ残りの新築と中古のユニットは、市場への影響において主要な関心事となっています。
  3. ロシア通貨ルーブルによる経済状況の悪化は未だに根強く、パタヤのマンション市場の需要はまだ回復していないと言えます。<
  4. ウォンアマットでは、コンドミニアムの価格が2014年に比べて大幅に高くなっています。
  5. 2014年から一部の外国資本の新規プロジェクト建設の影響で増大していたジョムティエンエリア内のコンドミニアム平均価格は、2015年に入り大幅に増大しましたが、それでもパタヤの主要なコンドミニアム用地エリアではジョムティエンエリアが最も安いです。
  6. 政府はチョンブリー県内にていくつかの公共事業開発プロジェクトを発表しました。まず1つ目はプランブリルートでパタヤに架かる新しいフェリー桟橋で、次が2019年に開通予定の高速道路、さらにはバンコクからラヨーンへの高速鉄道線、と今後のインフラ発展の牽引役となりそうです。

多くのデベロッパーは、市場低迷の影響から新規開発コンドミニアムの建設延期または中止を発表しています。3220ユニットが2015年第2上半期に発売され、約8500台が2015年に発売されました。ですがこれは2014年から見ると大きく減少傾向にあります。というのも、この状況は開発競争による供給多過に合わせて、ロシア通貨下落とタイバーツ高による旅行者の減少に起因するタイ全体の経済状況の悪化が重なったため、政府発表の経済指標も下回っていることからタイ国内の消費の低迷が避けられなかった結果です。

いくつかの中国企業とタイの合弁事業で新たな中国向けコンドミニアムのデベロッパーは、2016年にパタヤで新しいコンドミニアムプロジェクトの立ち上げを予定しており、2016年に開発が始まる不動産物件はジョムティエンとナ ジョムティエンに特に多くの新規プロジェクトが集まっています。将来的にはこのような中国企業との合弁事業により9000戸の物件が開発される見込みです。

ユニット開発数の推移

  • 上半期
  • 下半期
Source: Colliers International Thailand Research

地域別マーケット調査

パタヤのマンション市場は新規コンドミニアムの供給過剰問題を抱えており、2015年は開発が減速しました。市場に影響を与える他の要因としては、ロシア人観光客の50%近い減少と、依然として政府の経済目標を満たしていないことに起因する消費低迷です。2015年第4四半期に販売された多くの新しいユニットは着々と入居する準備はできていましたが、 これは翌年度から切り替わる税金転送控除プログラムにそのユニットを含めるための駆け込み需要的な側面がありました。

2015年末のパタヤマンション市場の平均稼働率は約74%で、20,000人以上が居住可能なユニットがまだ市場に眠っているにもかかわらず、前年比からわずかに増加しています。中でも6400ユニットが発売されたナ ジョムティエンエリアは、パタヤの不動産物件市場で最も引取りが遅いと言えます。

25,000戸のコンドミニアムユニットが、過去9年間にジョムティエンエリアに発売されたが、ほとんどがすでに販売済みとなっています。なお、ジョムティエンエリアにおける平均稼働率は約79%でした。

パタヤ全体における需要は依然として2016年も大幅に回復していないが、そのおかげで売買価格も下げ傾向にあるため現在はコンドミニアムを保持しておくだけで十分と言えます。上場企業または一部の有名デベロッパーは、1年から3年で5~7%の利回り保証を提供し購入者を誘致しています。

パタヤ市場におけるすべてのコンドミニアムユニットの平均価格は約72,500THB(1㎡あたり)でした。ウォンアマット地域は他のエリアに比べて多くのコンドミニアムプロジェクトが豪華でハイクオリティーなものが多く、パタヤ市場では最も平均価格が高い不動産物件が開発される場所となりつつあります。

プラトゥムナックエリアは常に上位をキープしていましたが今年は第2位で、ここ数年間に立ち上がったプロジェクトの平均販売価格は110,000THB(1㎡あたり)です。

パタヤの不動産建設用地の主要なエリアの中で下~中間価格帯のコンンドミニアムはジョムティエンエリアで販売されており、新規プロジェクトの多くはビーチから遠い場所に位置しているので、この地域の平均不動産売買価格はパタヤ市場で最も低い数値となっています。2015-2016に完成したコンドミニアム物件は少しずつ価格が上がりながら来年もまた推移すると考えられるので、2016年に新規プロジェクトが立ち上がった分を考慮しても不動産価格自体は増大傾向になるという予測がたちます。

地域別データ 2015年

売却数と未売却数

  • 売却済
  • 未売却

物件平均稼働率

  • 稼働率%

平均売買価格(1㎡当たり)

  • 価格THB
Source: Colliers International Thailand Research

パタヤコンドミニアムの今後の動向

タイを観光に訪れる中国人の数は大洪水がタイ全土に及んだ年を除いて過去数年、一貫して伸び続けています。中国人のデベロッパーも年々増えてきており、パタヤのコンドミニアム市場に新しく進出する全く別の新しいグループです。それでもまだ中国はパタヤ不動産物件市場の主要な買い手とはなっておりません。

多くのデベロッパーが利回り保証や無料の家具等の特別なキャンペーンを実施して、購入者の注目を引く手に出ています。今後のタイ、パタヤ経済の安定化を期待するのであれば、いまコンドミニアム購入をすというは手段は非常に有効であると考えられます。

パタヤのインフラ開発プロジェクトは今後の不動産市場の価値を生み出す新たな要因となります。新しいフェリー桟橋”プランブリルート”、パタヤの中心エリアを南北に貫く幹線道路”マプタプット高速道路”、バンコクからラヨーンへの高速鉄道線は、パタヤの今後の経済成長を上昇させる主軸とも言えます。

ほとんどのコンドミニアムプロジェクトは2015年に発足しており、過去数年間はジョムティエンとナジョムティエンエリアに配置されています。これらの分野でまだ利用可能な空き地がたくさんあるので、今後も開発が期待されます。

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