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タイ不動産の法律

Posted by パタヤグローリー on 2015年12月10日
| 3件のコメント

⒈ 外国籍による土地の所有権


1.1 原則として外国人(法人含む)がタイで土地を所有することは認められていません。が、例外として、居住の目的に限り1ライ(1,600平方メートル)まで土地を所有することが許されています。 – 土地法: Section 96 bis Land Code Actより

例外的に外国人がタイで土地所有権を得るためには、土地、不動産を購入する特定資産として4,000万バーツ以上を保有し、その上で、内務大臣による承認を得る必要があります。

1.2 タイ投資委員会 (BOI) の奨励する企業、もしくはタイ工業団地公社(IEAT)が認定する工業団地に立地する企業であれば、外国企業であっても土地所有権を得ることができます。

1.3 外資系の企業による過度な土地への投資を制御するため、外国人が登録資本金の49%を超える株式を保有している場合、土地の所有権を得ることはできません。

1.4 土地法 Section 93 bis Land Code によると、法定相続人として、相続により土地を取得した外国人は、内務大臣による土地所有権の承認を再度、必要とします。これは外国人に付与された土地の所有権に限定され、タイ人の配偶者から相続を受ける場合はこの限りではありません。

内務大臣による土地所有権の認可が下りなかった場合、法定相続人として資産は譲渡されますが、土地の所有権は相続できませんので、相続を受けた日から1年以内に土地を売却する必要があります。

 

⒉ 外国人によるコンドミニアム所有権


2.1 タイの法律で定められた「外国人名義保有割当」内であれば、外国人であってもタイでコンドミニアムの保有権・所有権を得ることができます。

タイでコンドミニアムを購入する権利を持つ外国人とは「移民法の下でタイ王国に居住することを許可された外国人」を指します。 – タイコンドミニアム法 :Section 19 Condominium Act より

a) コンドミニアム総単位面積のうち、外国籍の個人または法人名義による所有は49%以下、タイ国籍の個人または法人名義による所有は51%以上を維持することがタイの法律で定められています。

b)コンドミニアムを購入する外国人は通常、コンドミニアムの価格に等しいか、またはそれ以上の外国通貨(国籍を保有する国の通貨)を保有している必要があります。その証明として、コンドミニアムを購入する際には、外貨送金により、バーツ建てで支払いを行う必要があります。

2.2 外国人保有割当を超えたコンドミニアムであってもリース契約の下であれば、外国人が一時的に所有権を得ることができます。この場合、借地権は指定された有効期限内においてのみ有効となります。リース契約の期間が終了すると更新手続きが必要となりますが、更新がなかった場合、タイ人保有割当として所有権が下の所有者に戻されます。

 

 ⒊ コンドミニアム法による登記・登録がない物件の購入


政府の正式な認可を受けたコンドミニアムの個々のユニットの所有者は、完全なる所有権を認められています。コンドミニアム法による登記・登録がない物件とは、主にアパートのことを指し、これを購入する場合、実質の土地所有者による個別の契約に依存するところが大きくなります。

コンドミニアムのユニットを所有する者は、個々のルームユニットの所有権、共用エリアの共同所有権、建物の共同管理等を中心に、コンドミニアム法に定められた用地部にて登録、登記を行います。タイの法律により認可されているコンドミニアムは、建築法に基づいた構造に準拠する必要があります。未登録の構造物については、特定のマンション法によって規制されていない限り、物件のオーナーが示す契約条件の下で、建物内のユニットの所有権を得ることができます。

 

⒋ 賃貸、借地リースについて


4.1 タイの法律にはいわゆるリースと、通常の物件を借用する意味での賃貸を別々に明確な線引きをする借地法がありません。タイでの不動産リースの登場は、民事と商取引きの法律の中のタイ不動産物件のリース(Section 571から537)に明文化されてからのことです。

タイの財産法におけるリース契約の欠点の一つは、リース契約とは賃借人の個人的な契約の権利であるため、対象者が死亡した際は同時刻にリース契約が終了する、としたことです。タイの法律は、賃借人の相続人にリース物件を継承するための自 動権利を与えるものではありませんし、同じ理由で賃借人は所有者の許可なしに財産を転貸することもできません。本来は死亡時には契約は継続されるが、個人的に契約した追加項目に関わる点のみ死亡と同時に無効とされるべきです。

4.2 タイのリースは30年を超えない期間で登録され、その期間が満了するとリースが自動的に終了します。外国人向けの不動産借地権売買契約のなかには、タイの財産法の下で義務付けられたものと任意によるものがあります。売り手と借地権の買い手の間でこれらの契約は複雑になることがしばしばありますが、土地から家を含めて個人の所有権から転送するためには、30年間のリース期間契約に追加でオプション事項として指定する必要があります。法的に唯一の名義人(法人含む)以外は、当事者間の契約に登録がないことを要求されます。

4.3 デベロッパー主導により公式のプロジェクト開発で不動産(コンドミニアムやマンションが)販売される、いわゆる”自由保有権売買契約”の内容というのは、厳しい規制項目と消費者保護法を遵守したものでなければなりません。外国人に賃借で同じプロジェクト開発の不動産を販売することは、消費者と開発者を保護する同法上を逸脱しない範囲に置いては一般的な自由契約に基づいて販売することができますが、有益な契約条項と健全な販売促進のためにも相互に誤解がないように、デベロッパー公式販売と同様に厳しい制限が加えられるべきであると考えられます。

 

⒌ 土地を除いた不動産物件の所有権について


5.1 外国人は一般に土地を所有することはできませんが、建築物は土地とは別ものとして所有権が有効となります。基本的に家に対する所有権を取得するには2つの方法があります。

A. リースした土地の上に新しく家を建てる

B. すでに存在している物件を購入し、土地のリースを得る

存在する家の移管は土地管理局やその支社等の監査当局において記載がなされます。既存の物件の所有権の転移は現地の土地事務局での手続きが完了した後、指定された場所で販売するために30日のパブリックアナウンス(公共の告知)を必要とします。所有権がない土地の上に建てられてた物件の所有権を有する場合、その土地を使用する権利に対しては相対的であるべきです。なぜなら、土地の所有権者がその期間を満了するか何かしらの事由により失効となった場合は、転移した家に所有権もまた同時に失効となるからです。

5.2 物件登記証書(Tabien bahn)

タイの不動産物件を所有する、ということは以下のいずれかの色で示される証書(一般にその書面の表紙色から〇〇ブックと呼ぶ)を取得することに他なりません。

A. イエローブック 外国人向け

B. ブルーブック タイ人向け

Tabienバーン(発音はTa-Bian-Baan)は、総称でハウスブックとも呼ばれる不動産物件の公式に定められた正確なアドレスを持つ政府機関発行の冊子で、家に住んでいる者本人が登録します。その居住者ではない所有者が外国人の場合は、その名義を述べることも可能です。タイの不動産物件(土地は別だが)には公式に認められた所有権の権利証書が与えられないことに注意してください。ハウスブックは所有権の文書ではないが、かといって単に家と住民登録簿を示すものでもありません。土地所有ではなく建築物の”所有権の証明”は、通常、タイの厳格な基準を通して建設を請け負った建設請負会社やその構造物を所有・監督する者により、所有者としての証明を間接的に受けることになります。

 

⒍ 外国人と結婚したタイ人の不動産所有権


まず、外国籍の外国人がタイ人と結婚しても土地の所有権利(Tabienバーン – タイハウスブック)はなく、夫妻間で共同所有したりまたは夫婦財産として土地所有持分を持つこともできません。土地管理局は外国人がタイ人と結婚しても土地所有に関する制度には影響せず、あくまで外国人は配偶者であるタイ人に、その土地取得に費やすお金が個人的な財産から支払われたものである共同声明の後にお金を支払い、その配偶者が所有権を得ることしか認めておりません。このことは、土地や家、公式の制度に沿っていない一部のコンドミニアムやマンションが、タイ人の配偶者の個人財産として購入されていることを意味し、夫婦間の共同所有・管理不動産とはなっていないことを意味します。民事と商取引きの法律 Section 1472に基づく資格文書の確認をすれば、その不動産物件を配偶者個人のものとして委譲できます。

そのような側面から、タイ人が所有する土地、不動産に関する所有権は外国人の配偶者には一切認められません。タイ人の配偶者は物件の実質のオーナーおよび管理者になるが、離婚時にはその取り決めは反故となり自動的に”離婚法”における財産分与の取り扱いへ移行されます。

 

⒎ 所有者名義人


所有者名義人とは、タイ国保有資産の購入や外国人自身または代理人として土地購入の代行をする外国人のエージェントについて言及しています。通常は、外国人が土地を購入してタイ国民の名義において所有権を登録し、その見返りにリースや土地の供用権が与えられるというのが本来の流れです。これなら、融資契約時には住宅ローン扱いで登録して組み合わせることさえできます。

タイ王国は本質的に土地を管理することにおいて、所有者の絶対的な権利が行使される、ということだけに限定されません。これは自由な販売促進の妨げとなり、土地を譲渡する自由と売買の活性化を抑える国民の本質的な意思によるルールと言えます。外国人であるならタイの国民が代理人として外国人に代わって取得し、「取得された土地」を外国人に個別の契約で引き渡すことが唯一の方法と言えます。

 

⒏ 用益権


タイの用益権は第三者に自然な形での不動産物件を使用して管理する権利を与えます。不動産物件の使用者たる用益権者が生存するまで、この権利は持続します。当事者の死後は不動産物件の直接の所有者(過去に名義変更がない場合は購入者に当たる)に用益権が戻ります。多くの場合、用益権はそのような外国人の配偶者をタイの配偶者(所有者)が死亡した場合に権利が保護される家族のメンバーとして、外国人配偶者は捉えられています。ただし用益権者は所有者ではありませんので財産を売却することはできません(この権利は、不動産物件の登録所有者に帰属)。

民事と商取引きの法律 Sectiom 1417~1428の中で用益権者には、不動産物件を維持し通常の管理をする義務があります。用益権者がそれを放棄または見逃した結果により不動産資産価値を失うことになるか、修理では以前の状態の価値を回復できないほどの状態になった場合、所有者は用益権の権利を終了させる権利を持っています。用益権者は、不動産物件の価値と同額を支払うかまたはその資産価値下落の原因は用益権者の監督不行き届きに起因するものではないことを証明しない限り、訴追を逃れることはできません。

用益権の作成は、とりわけタイでの結婚の際に外国人配偶者を保護するための有効な選択肢とも言えます。しかし全てのケースで用益権が最良の選択肢であるかというとそうでもありません。

 

⒐ 地上権


タイの民事と商取引きの法律 Section 1410~1416 地上権は、民法上の不動産権利です。地上権は法的に土地と不動産の所有権を完全に分離します。地上権はその権利が完全に執行可能であることを、土地の権利証書に登録する必要があります。地上権は個別の権利として登録されるか、または支持権利として(すなわち、土地の賃貸借契約と組み合わせて)登録することで行使することができます。地上権の登録は、建設前の物件や建設中の建物には許可されますが、既存の建物や最初の所有権自体の移転には手数料が別途必要となります。

 

10.居住権


タイの民事と商取引きの法律 Section 1402~1409 によれば、居住の権利とは誰かの保護により無償で家に住んでいる人の権利を指します。居住権は、居住権の全ての行使が第三者に対してではなく権利者自身かその家族にのみ行われるか、用益権をすでに委譲した別の第三者に全て与えられる場合にのみ、有効となります。民法上の居住権契約はまさに家に居住することを本来の意としているからです。居住権だけならその所有者が生前に遺言を残しておくことで、第三者に引き継ぐことも可能です。地域の土地管理局で居住権取得に関わる手続きは全て完了できます。

 

1⒈ 地役権


タイの法律上の地役権は、一般に先進国で使われるところの地役権と法的に同等です。地役権は民事と商取引きの法律 Section 1402~1409 と1387に言及されている「設定行為(主に契約)で定めた目的に従って、第三者の土地を自己の土地の便益に供する権利のこと」を指します。地役権は第三者の土地を自己の使用に供することから、受益と負担の両側面を自己の所有不動産物件に組み込むこととなるが、通常は隣接するためのパイプラインや場内、場外設備の拡充、水路の確保、往来に使用する主要なアクセス道路の確保、が求められます。地役権の登録権利は、不動産物件の双方が公道に直接アクセスすることなく囲まれている場合にはとても重要な権利です。この場合において隣接する場所の上に登録された地役権の権利は、完全なる別の不動産物件を管理し供用することを意味します。

 

1⒉ 不動産変更(移譲)手数料


政府に認可されたプロジェクトで、コンドミニアムの規制法を遵守する不動産物件を購入した消費者は、法律上の規定としては名義変更等の移譲に関わる手数料を半額のみ負担すれば良いこととなっています。しかし、法には必ず例外規定があるように、個人間のコンドミニアム売買取引きにおいては、税金や手数料を売主、買主の間でどちらがどのように負担するのかなど、事前の取り決めにおいて決定されることは少なくありません。例えば、税金と手数料を物件の売却者と購入者の間でどちらかがどのようにそれを負担するのかなど、追加条件のように設定されることが少なくありません。

以下、土地管理局で支払わなければならない変更に関わる手数料を羅列すると、

  • Transfer fee(移転登記料) 2%
  • Special Business Tax(投資・資産等にかかる特別課税) 3.3%または指定された税率 ※パタヤは3.3%
  • Stamp Duty(印紙税) 0.5% ※上記の特別税を支払う場合は不要
  • Income Withholding Tax(源泉課税) 会社名義は固定で1%、個人名義は累進税率

以上は、物件の売買がなされた価格に対してかけられる税率ですが、バンコクのような地域では2年毎の物件査定額に基づいて算出します。パタヤのコンドミニアム物件は前者に属します。

 

1⒊  固定資産税


タイには一般的な固定資産税に当たるものは現在のところ決まりがありません。しかし、土地と不動産物件の双方に商用利用(物件の賃貸、ビジネスまたはオフィス使用、倉庫使用、投資等の主に自信の居住以外の目的でコンドミニアムを利用する。)には、賃貸物件使用者へ年間12,5%の税金を課します。現在の税制を改革し、より一般的な不動産税を導入する計画があります。一部地域の特定に定められた税金や、未開発の土地を保護する名目で課される税金もあります。

 

1⒋ 建築と建設


タイの建築・建設は主にビル管理法と都市計画法の下に縛られています。ビル管理法に違反した場合は、既存の建物に多くの変更点や改修に向けた適切な設計方法と細かな建築基準を設定しますが、実質これは新しい物件の建設し直しに近いものになります。都市計画法は、主に建設用地エリアの環境と、その土地の使用用途に関して制限を設けています。

3 thoughts on “タイ不動産の法律

  • takashi yamaguchi
    on 2017年11月1日

    タイの不動産を購入する場合イエローブックを取得すると上記に有りますが、ブルーブックのままでは、不都合があるのでしょうか?
    教えていただければ幸いです。
    よろしくお願いいたします。

    山口

    • on 2017年11月14日

      外国人向けの黄色いハウスブックの取得は政府によって推奨されていますが、義務ではなく、実際、タイでマンションや住宅を所有する多くの外国人は最初に手渡される何も書かれていない青いハウスブックを持っています。非移民ビザ、労働許可証、結婚証明書、コンドミニアムユニットの権利証書など、いずれかを有している外国人であれば、外国人向けの黄色いハウスブックに交換することができますが、法的効果が限定的ということもあり、取得する外国人は少ないというのが現状です。質問の回答になりますが、ブルーブックのままでも特に不都合はないかと存じます。しかし、正式な住所証明が必要な場合には取得することをお勧めいたします。

  • ken yamada
    on 2018年8月30日

    用益権の作成手順と、用益権が最良の選択肢ではない事例について教えてください。用益権を補完して、より万全にするためにはどのようなことをすれば良いですか?
    将来タイ人女性の配偶者になる予定ですが、私が死亡するまでの間、万が一の争い等で発生する無用なコストを掛けずに住むことができるのなら、住宅を購入したいと考えております。
    アドバイスをよろしくお願い致します。

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